LE MONTAGE FINANCIER D’UNE OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOCIALE

PUBLIC VISÉ

Professionnels du logement social : Équipes opérationnelles, responsables de programmes, responsables du développement, alternants désireux de suivre une formation opérationnelle en complément de leur formation initiale, assistant(e)s de programmes, architectes, collectivités, toute personne désireuse de mieux comprendre les fondamentaux du montage d’opérations. 

PRÉ-REQUIS

Pas de prérequis indispensables.
Une première expérience dans le logement social est un plus.

OBJECTIFS PÉDAGOGIQUES

• Identifier les différents acteurs et leurs rôles respectifs.
• Comprendre les bases de l’analyse financière.
• Connaître les outils de la réglementation.
• Réaliser un plan de financement et lire un compte d’exploitation.

MODALITÉS

• La formation commence par un tour de table de présentation des stagiaires.
• Durant la formation, plusieurs outils pédagogiques pourront être mobilisés tels que exercices, cas pratiques, quizz, questions/réponses ou jeux de rôle.

PROGRAMME

INTRODUCTION : Les origines du logement social

L’écosystème des différents acteurs du logement social et leurs interactions

• La position du porteur de projet et l’ensemble des acteurs.
• Les sociétés et offices HLM.
• La caisse des dépôts et des consignations.
• Maîtriser le zonage, les plafonds de ressources et les plafonds de loyers.
• Comprendre la délégation des aides à la pierre.
• Comprendre le conventionnement APL.
• La gestion du temps : Une variable essentielle pour le succès du projet :
  Calendrier de l’opération et anticipation du financement.

Les composantes de l’analyse financière d’un programme neuf et de réhabilitation

• Les composantes du prix de revient d’une opération.
• L’approche par ratios prudentiels.
• Le plan de financement (les subventions, les emprunts, les fonds propres).
• Le compte d’exploitation.
• L’analyse dynamique et l’analyse statique.
• Identifier les aides accordées par l’État ou d’autres organismes.
  
  
• Appréhender les concepts de réservataires et contingents de réservation.
• Clarifier les subventions principales de l’État PLUS/PLAI : les différentes subventions, l’assiette de subvention, le coefficient de structure et son impact, surface habitable et utile, loyers accessoires etc.
• Savoir gérer des prêts de la Caisse des Dépôts.

• Intégrer d’autres aides fiscales : TVA à taux réduit, livraison à soi-même, exonération de la taxe foncière sur la propriété bâtie.
• Connaître les autres aides mobilisables : celles des collectivités locales et celles d’Action Logement.

Comment déterminer le loyer ?

• Adapter le programme à la demande locative locale et à la nécessité d’équilibrer les opérations.
• Définir le loyer plafond, le loyer moyen de zone et le loyer de marché.
• Optimiser l’utilisation des marges locales.
• Prendre en compte l’impact de la Réduction de loyer de solidarité.

La réglementation applicable (rappel des textes applicables) et mise en situation

• Simuler le financement d’une opération avec des cas pratiques.
  – Appréhender les critères retenus par l’État, la Caisse des Dépôts et l’union Sociale pour l’Habitat.
  – Savoir décomposer des postes de dépenses et recettes.
  – Détailler les ratios utilisés pour la simulation d’une opération locative sociale : présentation, limites, utilisation recommandée (notamment progressivité des dépenses et recettes, frais de gestion interne, PGR, vacances et impayés, TFPB, taux du Livret A à retenir).
• Bien interpréter des résultats d’une simulation financière d’opération.

MISE EN SITUATION FINALE 

Les stagiaires sont mis en situation afin de pouvoir retranscrire l’ensemble des connaissances apprises.

Le travail permet la mise en application et la confrontation à des perturbateurs habituels de nos opérations dans le cadre de la mise en œuvre d’une opération mixte complexe.

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