MONTAGE D’UNE OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOCIALE

PUBLIC VISÉ

Professionnels du logement social en exercice et/ou nouveaux entrants dans l’entreprise : 
Equipes opérationnelles, responsables de programmes, responsables du développement, alternants désireux de suivre une formation opérationnelle en complément de leur formation initiale, assistant(e)s de programmes, architectes, collectivités, etc …

PRÉ-REQUIS

Pas de prérequis indispensables.
Une première expérience en montage d’opération, idéalement au sein d’un organisme HLM est un plus.

OBJECTIFS PÉDAGOGIQUES

• Comprendre la conjoncture générale du marché de l’immobilier et de l’immobilier social.
• Identifier les prérequis pour démarrer le montage d’une opération immobilière.
• Identifier les étapes clés du montage d’opération jusqu’au solde de l’opération.
• Établir un équilibre d’opération et en maîtriser les enjeux, variables, et leur impact.

MODALITÉS

• La formation commence par un tour de table de présentation des stagiaires.
• Durant la formation, plusieurs outils pédagogiques pourront être mobilisés tels que exercices, cas pratiques, quizz, questions/réponses ou jeux de rôle.

PROGRAMME 2  JOURS

Le cadre général d’un projet immobilier 

• Qu’est-ce qu’un maître d’ouvrage ?
• La responsabilité civile et pénale du MOA.
• Les acteurs du montage d’un projet et les partenaires indispensables (internes et ext).
• Nos clients locataires.
• Les différents types d’opérations immobilières, leur finalité, leurs spécificités et leurs enjeux.
• Les champs de compétences du porteur de projet.
• Les différentes étapes d’un projet (Dans les grandes lignes, sera traité en deuxième journée)
• L’approche Qualité-Coût-Délai-Risques > Essentielle à la réussite du projet.
  

Définir le programme de l’opération 

• Calculer la Surface de plancher réalisable : comprendre les contraintes d’application d’un PLU.
• Vérifier si l’opération s’inscrit bien dans la stratégie et les objectifs de l’organisme : PSP, CUS…
• Vérifier si l’opération s’inscrit bien dans les objectifs des partenaires (État, collectivités locales…) : PLH, loi SRU, contrats de mixité sociale…
• Définir le programme avec le choix du produit : logement familial (PLAI, PLS, PLS, LLI), logement spécifique (généraliste (CHRS, CHU, RHVS…), intermédiaire ou accession sociale.
• Appliquer les préconisations internes en matière de maîtrise d’ouvrage pour définir le programme, recenser les besoins, pathologies, ressenti des clients, etc …
• Réhabilitations : L’importance des sujets fonciers (résidentialisation), levée de doutes.
  

Les différentes étapes du montage d’une opération – Maîtriser et anticiper la conduite du projet 

• La détection de l’opportunité foncière.
• Recueillir les données générales relatives à une opportunité foncière : savoir lire et utiliser un cadastre, un PLU…
• Les différentes surfaces et les ratios liés à la détermination de la surface valorisable.
• Le partenariat avec l’architecte et le contrat de MOE.
• Reconstitution d’un planning global d’opération : Les actions concrètes à mettre en œuvre.
• Les études et diagnostics préalables (amiante, thermique, acoustique, sols, pollution).
• Pilotage du planning : Vocabulaire et terminologie.
• Les éléments perturbateurs du planning.
• Comment objectiver et optimiser un planning réaliste ?
• Gérer DES opérations : Comment gérer sa charge de travail, son optimisation pour performer :
  La gestion dynamique des dossiers.

La mise en place du projet et les différents montages :  

• L’environnement juridique et fiscal des opérations immobilières sociales.
• La constitution du groupe projet et son pilotage.
• Piloter des réunions : Anticiper, organiser, et faire suivre d’actions.
• Les opérations de début et de fin de chantier.
• Le montage en MOA directe ou l’acquisition en VEFA : Les particularités de ce montage et les points d’attention à maintenir.
• La copromotion bailleur/promoteur, l’entrée au tour de table d’une SCCV.
• Intégrer le développement durable dans nos opérations (ville bas carbone, RE2020, ZAN).
• Les montages alternatifs d’actualité : Accession sociale, BRS, ULS, LLI.
• Les dernières évolutions législatives qui nous impactent (ALUR, MACRON, ELAN).

Approcher le montage financier d’une opération de logement locatif social 

• La notion de coût global et le lien entre le financier et le montage du projet.
• Les différents postes de dépenses et de recettes d’un projet.
• Comprendre les principes de financement et l’impact sur le projet : les zonages 123 et ABC, plafonds de ressources, plafonds de loyers, l’autorisation de l’État et le conventionnement, les réservataires, les composantes du prix de revient de l’opération (foncier, travaux, honoraires), les différentes composantes du plan de financement d’une opération de LLS, prêts principaux de la Caisse des dépôts, aides des collectivités locales, aides et prêts d’Action logement, aides fiscales (LASM et TVA à 5,5%, exonération de Taxe Foncière sur la Propriété Bâtie, TVA), le calcul du loyer.

Mise en situation finale : 

En fin de 2^e journée de formation, reconstitution d’un planning d’opération global en synthèse de l’ensemble des connaissances abordées pendant la formation.

Ce cas pratique est mis en œuvre indépendamment pour les équipes neuves et réhabilitation.