LES FONDAMENTAUX DU MONTAGE D’OPERATIONS IMMOBILIERES

PUBLIC VISÉ

Professionnels de l’immobilier et de l’aménagement : Équipes opérationnelles, responsables de programmes, responsables du développement, alternants désireux de suivre une formation opérationnelle en complément de leur formation initiale, assistant(e)s de programmes, architectes, collectivités, toute personne désireuse de mieux comprendre les fondamentaux du montage d’opérations.

PRÉ-REQUIS

Pas de prérequis indispensables.
Une première expérience métier est un plus.

OBJECTIFS PÉDAGOGIQUES

• Appréhender les fondamentaux, objectifs et enjeux du montage d’une opération.
• Comprendre le cadre dans lequel notre opération est réalisée.
• Maîtriser et anticiper le planning d’une opération immobilière.
• Etablir un bilan promoteur et comprendre les ratios prudentiels/du compte à rebours.

MODALITÉS

• La formation commence par un tour de table de présentation des stagiaires.
• Durant la formation, plusieurs outils pédagogiques pourront être mobilisés tels que exercices, cas pratiques, quizz, questions/réponses ou jeux de rôle.

PROGRAMME 2  JOURS

Introduction sur les fondamentaux du marché immobilier 

• Le marché résidentiel privé et social.
•  Le marché tertiaire.
• Le contexte législatif et son évolution à venir (fin du PINEL).
•  Le contexte réglementaire et développement durable.
•  Les mesures incitatives.
• Les évolutions démographiques et sociétales.

Le cadre général d’un projet immobilier

• Qu’est-ce qu’un maître d’ouvrage ?
• La responsabilité pénale du MOA.
• Les acteurs du montage d’un projet et les partenaires indispensables.
• Les différents types d’opérations, leur finalité, leurs spécificités et leurs enjeux.
• Les champs de compétences du porteur de projet.
• Les différentes étapes d’un projet.

Le cadre d’urbanisme en France  

• Le cadre d’urbanisme en France (RNU, SCOT, PLH, PLUi).
• La gestion des risques (Plans de préventions).
• Les zones ABF.
• Les servitudes publiques (mixité, typologies, chartes villes durables, ville bas carbone).

La phase développement et la maîtrise foncière

• Comment évaluer l’opportunité d’une opération et définir le programme envisagé ?
• Comment maîtriser le risque lié à une acquisition ?          
• Les outils d’évaluation d’une opportunité.
• L’étude capacitaire du développeur (sans architecte) dans un environnement multi-contraint.
• L’offre d’achat, La PSV, la PUV.        
• Les conditions suspensives : Des exceptions à notre engagement.

Le calendrier type d’une opération immobilière

• Les grandes étapes d’un projet immobilier
• Terminologie relative à des actions concrètes mises en œuvre durant le pilotage d’un projet.

Mise en situation pratique :

Savoir reconstituer le planning global d’une opération d’un point de vue opérationnel. 

La vente en l’état futur d’achèvement 

• Le cadre juridique de la vente en VEFA.
• Le contrat de réservation.
• L’Acte authentique.
• La garantie financière d’achèvement.
• Le fonctionnement du dépôt de pièces.
• Les différents outils de commercialisation (bulle de vente, maquette, plaquette, numériques) ainsi que leurs coûts.
• Les outils de pilotage de la commercialisation.
• Les différentes forces de vente et leurs coûts.
• Comment faire vivre commercialement son chantier ?

Intégrer le développement durable à nos opérations  

• Maîtriser l’évolution du cadre réglementaire et l’impact sur nos projets.
• L’efficacité énergétique des bâtiments.
• L’histoire des réglementations thermiques en France.
• La réglementation thermique en vigueur.
• Le décret tertiaire.
• La loi ZAN.

Les montages alternatifs d’actualité  

• Proposer des alternatives lorsque le montage classique ne permet pas l’équilibre ou la satisfaction politique.       
• L’accession sociale à la propriété.
• Le Bail réel solidaire.
• L’usufruit locatif social.
• La VEFA inversée.
•  Le cadre de la loi SRU et les relations entre promoteurs et bailleurs sociaux.
• Les modifications liées aux dernières évolutions législatives : Loi ALUR – Loi MACRON – Loi ELAN – Décret tertiaire.

Approche juridique et financière des opérations :

• Déterminer les liens entre le montage juridique et financier des opérations.
• Comprendre le financement bancaire des projets ainsi que des fonds propres.
• La SCCV.
• Le contrat de gestion avec le promoteur.
• Les liens juridiques entre les parties.
• Le partenariat bancaire.
• Le coût des garanties.
• Le coût du financement et le rapport avec les variables du bilan.
• Les différents postes de recettes d’un bilan.
• Les différents postes de dépenses d’un bilan.
• Le bilan financier du promoteur.
• La méthode du compte à rebours.
•  Le bilan financier du gestionnaire :
  • Le cas du bailleur social
  • Le cas de la foncière
• La prévision de trésorerie et la détermination du besoin en financement.

MISE EN SITUATION FINALE 

Les stagiaires sont mis en situation afin de pouvoir retranscrire l’ensemble des connaissances apprises les 3 premières demi-journées dans un équilibre financier.

Le travail permet la mise en application et la confrontation à des perturbateurs habituels de nos opérations.

Objectif :

• Comprendre et appliquer la méthode du compte à rebours.
• Préserver la marge tout au long du projet.